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201908/05

如松:房地產,天亮了

這世界不管什么東西都有名義價格和實際價格,比如,一國GDP有名義增長率也有實際增長率,一國匯率有名義價格也有實際價格,看來房地產也是。

今年以來,房地產的一系列政策幾乎讓人眼花繚亂。6月13日,在上海舉行的第十一屆陸家嘴論壇上,郭主席發言說“……當前房地產過度金融化,居民負債率占相當大的比例,甚至一半投資都投入到房地產市場。歷史證明,如果過度的依賴房地產最終會付出代價。不同地區的房價有低也有高,但如果你買了一套房子,只用于投資或者投機,那就是水泥和磚頭。要防止房地產的投資行為……。”要注意郭主席關于“水泥和磚頭”的表述,讓人通俗易懂,符合郭主席一貫的風格。當今的房子,扣除土地價值,平均下來一塊磚頭的單價應該也是很高的,但這是真金白銀買來的,是實際價格。

然后就是網上傳出一系列不知真假的消息,包括信托不能為房地產融資、銀行壓縮對房地產貸款、限制房地產企業的美元融資,等等,雖然這些消息真假難辨,但讓人想起無風不起浪這個詞語。然后就是媒體報道部分城市的房貸利率出現了上漲;今年以來的房地產成交面積開始萎縮;也已經有房企主動限制拿地的報道,等等。

但這些內容似乎還都是老套路。此時大連開始放大招,似乎專門是為了呼應郭主席關于“水泥和磚頭”的表述,出現了網傳的文件:

如果按這個文件執行,會出現什么情形哪?

上海易居房地產研究院發布了《2019年一季度50城租金收益率研究報告》,研究對象是全國50個典型城市,數據見下表: 

去年10月,國內主要銀行一年期至五年期大額存單利率是2.25%-4.18%,今年有媒體報道稱,有些銀行已經達到了5%。雖然上述城市的租售比有高有低,但與大額存單利率比較起來,一旦沒有了房價上漲的誘惑之后,購房的劣勢是明顯的。意味著如果沒有房價上漲的驅動,人們就不會在這樣的價格下購置房產。當大連的政策得到執行之后,就會打掉了漲價的希望,房屋的成交量極有可能出現快速萎縮。

今年是房地產企業的還債大年,融資已經被收緊,當成交量萎縮之后,就面臨還債壓力,它們采取的正常經營策略只有降價換量。可降價幅度不準超過5%,就意味著不能大幅降價實現換量,這就會導致中小房地產企業和高杠桿的房地產企業在今年可能是難關年份,預計房地產企業破產的速度會加快。但這對銀行有好處,價格在高位停滯(無論有無成交),銀行就不會劇烈爆發壞賬,保護了銀行。

這個成交稀少的價格除了對銀行有利之外,還有另外的好處。房產睡的征收總要有個依據吧,估計應該按市價征收,此時就要給市價找個依據,這個名義價格就是依據。

這個成交稀少的價格,就屬于名義價格,雖然是名義的,但作用巨大。如果大連的政策被其它主要城市所效仿,將改變人們對房地產的預期,房地產的未來就會一夜間變得晴朗。

關于房地產的另外一個大招是某次會議說“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。為什么冒出這樣的說法?核心是兩個問題:第一,當房地產威脅到自有外儲的時候(發展房地產所需的鐵礦鋁礦原油需大量進口),夜壺就只能放棄了。至于外儲為什么比房地產更重要,原因不需再說。第二,當房地產沖擊其它產業、導致失業問題嚴峻的時候,也必須放棄房地產。這個大招,也是改變預期的手段。

當全社會的預期徹底改變之后,房地產信仰也就破滅了。

借用郭主席的那句話作為結束,“歷史證明,如果過度的依賴房地產最終會付出代價。”

文章作者:如松
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