如松:2020年,另一個“房住不炒”來了

從2018年中以來,汽車行業寒風凜凜,車企降價、賣房自救、裁員重組等新聞不斷,而從2019年中開始,新能源汽車也開始冷了下來。事實上,這并不僅僅是境內的現象,在境外主要經濟體也基本雷同,只不過輕重有所差異。其中最寒冷的是印度,汽車銷量數據在部分月份甚至接近腰斬,這已經是工業化失敗的現象。

無論手機、服裝還是其它消費行業,都與汽車行業有一個明顯的不同,那就是購車是可以使用杠桿的(即使用車貸),這說明需求市場的問題已經開始波及到杠桿消費,這是居民部門加不動杠桿的一種現象。如果下一個杠桿項目進入寒冬,最可能的就是房地產了。

舉例來說,廣州是一線城市之一,廣州過去一段時間的房地產市場已經發生了深刻的質變。

上一張是2018年12月至2019年11月廣州二手房掛牌價格走勢。從下一張圖形又可以看到,雖然同期廣州新房價格指數(綠色線)是沖高回落的走勢,但總體的價格還算是基本平穩的,2018年12月的指數是101.45,2019年11月的指數是101.21,幾乎沒有多少變化,這與二手房價格出現的連續下跌有明顯不同,也就是說兩者的價格走勢開始出現了背離。廣州這種現象在北京、上海等一些城市都有不同程度的體現。

造成這種現象的原因在前面已經說過,二手房交易與一手房交易具有很大的不同。銷售一手房的是地產公司,地方ZF控制了土地資源,也掌握了房地產交易的預售(含價格)備案過程和網簽過程,進而也就可以在很大程度上調控地產公司的銷售價格,也就是說,地方ZF在形成新房價格的過程中具有支配性的影響力,這就讓一手房價格更為穩定。但二手房的賣方則十分復雜,包括居民因各種原因出售,因經營陷入困境需要賣房以改善財務狀況的企業,法院的法拍房(這背后一般都是銀行),地方ZF無法掌控這些銷售行為,也就無法掌控二手房市場的價格,這就使得二手房價格更能體現房屋市場的真實價格水平。

可現在問題來了,一手房和二手房價格走勢出現背離,當同區域的二手房價格與一手房價格出現比較大的價差之后會出現什么情形?

2018年西南財經大學研究中心發布了一個《報告》,《報告》顯示:2018年三季度全國城鎮家庭新購房人群中投資用途占58.2%,而首次購房的剛需僅占了15.1%,這說明在現在的房地產市場中投資性購房是房屋交易的主體。以今天的房屋租售比,如果說這部分投資性購房最終的目的是用于出租,估計沒多少人相信。換句話說,這些人都是炒房客,目的是博取價格上的收益。

當同區域的一手房與二手房價格出現很大的價差之后,炒房客就逐漸喪失了退出的價格空間。當喪失了退出通道之后,炒房客就會被擠出市場。

大領導曾經說過“房住不炒”,希望房地產市場為居民的居住服務,而居者有其屋是人們自古至今的愿望,所以無論你對房地產市場持有任何看法,都必須贊同、支持這種提法,這是政策的層面;但當二手房價格明顯低于一手房、炒房客的退出機制被封閉之后,炒房客的購房行為就被擠出去了,這就是市場機制下的“房住不炒”。前一個“房住不炒”是不讓炒,推動房地產為民眾的居住服務,后一個“房住不炒”是沒法炒,散了吧,散了吧,炒房時代過去了。

其實,這是任何一個國家發展過程中的必然現象,房地產從根本上來說是人口現象(當然需要經濟發展相配合),用房地產驅動經濟增長就只能是階段性的,無論不讓炒還是沒法炒都是必然的結局。但當把炒房行為擠出房地產市場之后,新房銷售量就會出現下挫,對財政收入增長形成壓力,當然也是通脹的壓力所在。

這實際為希望投資房地產的人指明了未來,無論房屋價格漲跌、流動性高低(即是否能快速脫手)都是不重要的,商業價值(即可以實現多高的出租收益率)才是唯一需要關注的指標,只有具備滿意的租金回報的時候,才具有投資的價值。

2020年,將成為中國經濟去房地產化的第一年,當然也是經濟增長方式轉型很關鍵的一年,希望中國經濟邁過這個坎,積累未來可持續發展的動能!

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